賃貸マンションが再開発の対象となったら？

再開発の対象となると、マンションからの立ち退きを求められる

住んでいる地域が再開発の対象となった場合、再開発を行う側（再開発に賛成する大家さん、デベロッパー、再開発組合等）が、そのマンションを取り壊すために、あなたに立ち退きを迫ってくるかもしれません。

再開発事業では、その地域にある建物を取り壊して、新たな高層ビルを建てることを目指している場合が多く、彼らとしては、住んでいる人に立ち退いてもらって、より価値の高い不動産を作り出したいと考えているのです。

再開発事業の概要については、当ホームページの【再開発とは】でも解説しておりますので、そちらも御覧ください。

マンションを立ち退かなければいけないのか

いいえ、必ずしも、すぐに自分から立ち退かなければならないわけではありません。

少なくとも、あなたを強制的に追い出すためには、裁判所の「強制執行」という手続きによらなければならないからです。

この点については、当ホームページの【立ち退きに応じたくない】も御覧ください。

いつまでも居座ることはできるのか

そうとは限りません。例えば、

• (ア) マンションの大家からマンションの明渡しを請求する訴訟を起こされ、敗訴した場合
• (イ) 再開発の計画が進み、都市再開発法に基づき明渡しの請求がされた場合

等で、強制執行が行われたようなときは、法律上、立ち退きをせざるを得ないことも考えられます。

このような可能性がある以上、本当に立ち退かなければならなくなるのか、事前に検討しておくことが得策です。

例えば、あなたの借りているマンションの賃貸借契約書には、契約の更新があると書いてあるでしょうか。もし、契約の更新がされることになっていた場合は、特に慎重に判断したほうが良いので、今後の見通しを弁護士にご相談されることをおすすめいたします。

立ち退きをするかどうか、慎重に検討するべき

今後の見通しを検討した結果、最終的にはマンションから立ち退かなければならないだろうという結論になるかもしれません。

ただし、そうであっても、いつ立ち退くのか、どのような条件で立ち退くのかについては、さらに慎重に検討するべきです。

というのも、こちらに何の落ち度もないのに立ち退く以上、立退き料の支払いを受ける等、何らかの補償がなされるべき場合があるからです。

もし、立退き料が支払われるべき場合であれば、適正な立退き料の支払いを受けない限り、原則として立ち退くべきではありません。

立退き料の提示を受けたら？

立退きを求める側としても、立ち退き料の支払いが必要であると判断することはあります。その場合、相手の方から、立退き料を提示してくるでしょう。

その際の対応に関しては、当ホームページの【立ち退き料の提示】を御覧ください。

マンションから立ち退いた後、どうなるのか

再開発が終わった後に、同じ地域に戻ってくることも、他の地域に引っ越したままでいることも考えられます。

立退きを求める側と、どのような合意があり得るかは、その相手の意向は、再開発の計画の進行段階によって異なります。再開発の計画があまり具体的でない段階では、戻ってくることまで合意することはできない可能性もあるでしょう。

ただ、法律に基づいて再開発の計画が進み、これが具体的なものとなった場合、ある段階で、再開発後に同じ地域に戻って住み続けるのか、それとも別の地域に引っ越すのか決め、再開発組合等に申し出ることになります。

この申し出は、法律で定められた権利ですので、必ず行うことができます。

同じ地域に住み続けたい場合は、どうなるのか

同じ地域に住み続けることを申し出た場合でも、一度は引っ越しをすることになります。

そのため、適正な補償を受けた上で、引っ越しをして、再開発計画の完了を待ちます。

この補償に関しては、当ホームページの【立ち退き料の提示】を御覧ください。

そして、再開発後は、再開発で建てられた建物を借りることができます。

同じ地域に住み続ける場合、以前と同じ賃料で住めるのか

必ずしも、賃料等について同じ条件で住めるとは限りません。

再開発の工事の前と後では建物の状況が大きく変わります。

そのため、家賃等の条件を、工事完了までに貸主と協議しなければなりません。

再開発が行われると、建物が新しくなったりしますので、貸主からは高い賃料を要求される可能性もあります。

もし、工事完了までに条件の折り合いがつかなければ、再開発組合や、再開発を行っている会社等が家賃の額等を決めます。

賃料の決定についての交渉についても、専門的知識や、交渉の良し悪しが大きく影響するでしょう。

再開発問題の専門家である弁護士に相談すれば、有利に交渉を進めるお手伝いをすることができます。

別の地域に住む場合は、どうなるのか

再開発後の建物を借りることを希望しないと申し出た上で、マンションを明け渡すことになります。

その場合、立ち退きに関して立退き料がいくらかといった問題があるのは、上記の同じ地域に住み続けたい場合は、どうなるのかという場合よりも複雑です。

もともと住んでいたマンションを借りる権利を失うことになりますので、その権利に見合う、より高額な立退き料を得るべく交渉することを検討すべきだからです。

賃貸マンションを明け渡すことによって、同じ地域に戻ってくる場合よりも高額な立退き料を得ることは、ハードルは高い一面もあります。

しかし、そのマンションを借りていたことについて、皆様それぞれのご事情があるのですから、すぐに諦めるべきではないと思います。

借りていたマンションがどのようなものなのか、住むために使っていたのか、事業で使っていたのか、その地域にあること自体に価値はないのか、といった、多種多様な事情を考慮して、より高額な立退き料を支払ってもらえるよう、早期に再開発組合と交渉すべきです。

そして、この交渉も、専門的な知識、判断が不可欠です。

このような難しいことでも、再開発問題の専門家である弁護士に依頼すれば、交渉を有利に進めるお手伝いをすることができます。

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今のマンションが気に入っているのですが、どうしても立ち退かなければいけないのですか。

再開発の計画が進んでいくと、最終的には立ち退かざるを得なくなる可能性が高いと言えます。

ただし、仮に立ち退くとしても、いつ立ち退くことになるのか、納得のいく条件、立退料で立ち退くことができるのかについては、専門的な判断や交渉に応じて、大きく異なることが多いところです。

そのため、現在、あくまで立ち退かないご意向であったとしても、一度、弁護士にご相談されることをお勧めいたします。

賃貸借契約書を見ると、更新がされないと書かれていました。マンションを使い続けることはできないでしょうか。

その契約内容の場合は、契約期間が終了してしまうと立退きをせざるを得ないことが多いと思われます。おそらくその契約は、定期建物賃貸借契約というもので、改めて賃貸借契約を締結しない限り、そのマンションの使用を継続することができないものだからです。

再開発後、この地域には戻ってこないことにしましたが、マンションを借りる権利を失うことに対する立退き料をもらえないようでした。どうすればいいですか。

まず、立退き料を決めたのが貸主の場合は、立ち退き料に納得できないのであれば、すぐに立ち退かず、引き続き交渉をすべきです。

一方、立退き料を決めたのが再開発組合等であった場合は、少し争い方が異なる部分があります。

まずは、貸主の場合と同じく、再開発組合と交渉をすべきでしょう。

それでも交渉が決裂した場合は、再開発の対象となる地域の方々の権利に関して再開発組合等が定めた計画（「権利変換計画」といいます。）の内容について、収用委員会に不服を申し立てます。

この申立てに、収用委員会は採決をしますが、それにも不服がある場合は、裁判所に訴えを提起します。

このように、不服を申し立てる際には、意見書や訴状を作成するなど、極めて専門的な知識を用いる必要がありますので、やはり、弁護士にご相談されるのをお勧めいたします。

物件別解説

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