経営している店舗が再開発の対象になった

経営している店舗が再開発の対象となったら？

店舗を経営している地域が再開発の対象地域となったらどうなるのでしょうか？

まず、再開発を行う側は、建物を取り壊すため、店舗に対して立ち退きを求めるでしょう。

そもそも再開発を行うのは、再開発対象地域にある建物を一旦取り壊し、その後に従前の建物よりも、より収益率の高い建物（高層ビルなど）を作りたいと考えているからです。

そのため、再開発対象地域にある建物に入っている店舗には立ち退いてもらわなくてはなりません。

では、店舗は立ち退きを求められたらすぐに立ち退かなければならないのでしょうか？

自分からすぐに立ち退く必要はない

立ち退きを求められたからといって、すぐに立ち退かなければならないわけではありません。

再開発の施行者が店舗を強制的に追い出すためには、都市再開発法に基づく行政代執行を行うか、強制執行という裁判所の手続きを取る必要があります。

こういった手続きが取られるまでの間、店舗が立ち退かずに建物に居続けたとしても法的責任を負うことはありません。（もっとも、そもそも建物の賃貸借期間が過ぎているといった場合は除きます。）

ですので、再開発施行者から立ち退きを求められたからといって焦ってはいけません。

焦らずに、以下に挙げていくポイントを検討してみましょう。

一旦立ち退いた後にまた戻ってくるか、こないか

まず、再開発をするために立ち退いた後、また元の場所に戻りたいか、それとも戻りたくないかを検討するべきです。

店舗が再開発の対象となったときに取れる手段は２つあります。

まず一つは、権利変換と呼ばれる手段です。

これによると、店舗側は建物を取り壊すために一旦立ち退きます。そして、再開発後に建設された建物内に新たに借家権を手に入れ、元の場所に戻ってくることができます。

もう一つは、立退料を受け取って立ち退き、それ以降もう元の場所には戻ってこないという手段です。

店舗を経営されている方にとってはお客さんとの関係もあり、元の場所に戻ってくるか、戻ってこないかは非常に重要な問題でしょう。

また、戻ってこずに店舗を移転するとした場合に、どこへ移転するのかといったことも決める必要があるでしょう。こちらも非常に重要な問題です。

これらのポイントをまずはしっかりと検討するべきです。

元の場所に戻ってくる場合の賃料はいくらになるの？

では、元の場所に戻ってくる場合、賃料は一体いくらになるのでしょうか。再開発前の賃料と同じになるのでしょうか。

権利変換によって元の場所に戻ってくる場合、賃料は必ずしも前と同じというわけではありません。

再開発工事の前と後では建物の状況が大きく変わります。そのため、賃料等の条件について、貸主と改めて協議をして決めることとなります。

仮に工事完了までに協議によって条件が決まらなければ、再開発の施行者によって賃料等の条件が決められることとなります。

賃料について有利に交渉を進めるには、再開発後の建物の価値等を踏まえて行う必要がありますから、専門的な知識や交渉のテクニックが必要になります。

再開発問題の専門家である当事務所の弁護士に相談していただければ、再開発後の賃料について有利に交渉を進めるお手伝いをすることができます。

元の場所に戻ってこない場合の立退料はいくらになるの？

では、元の場所に戻ってこない場合の立退料は、一体いくらになるのでしょうか。

この場合、まず、再開発の施行者側から立退料を提示されることがあるかと思います。

この提示される立退料は、一定のまとまった額なので、適切な金額だと思ってしまうことが多いようです。

しかし、弁護士に相談をしてみて、実は適正な金額よりも低い金額であった、と判明するケースが少なくありません。

そもそも立退料の金額は法的に決まっているものではなく、交渉によって決められます。

そのため、より高額な立退料を得るべく交渉をする必要があります。

ですが、立退料の算定をするには多様な事情を考慮しなければならず、交渉には専門的な知識や判断が不可欠です。

再開発問題に知見のある当事務所の弁護士に相談していただければ、交渉を有利に進めるお手伝いをすることができます。

立ち退きに要する費用や営業補償は支払われるの？

２つの手段のどちらを選んだとしても、

• 店舗が立ち退くためにかかる費用
• 立ち退くことによる営業損失

などについては再開発の施行者が補償することとなっています。

これを通損補償といいます。

通損補償の金額は、これもまた協議によって決まります。

再開発の施行者から通損補償額が提案され、すぐに出ていくように言われたとしても、実際に店舗を移転するには到底足りないといったケースも少なくありません。

このような場合、適切な補償額となっていないので、施行者としっかり交渉をする必要があります。

再開発問題に詳しい当事務所の弁護士に相談をしていただければ、こういった交渉のお手伝いもすることができます。

弁護士に依頼すると

再開発の施行者は再開発の専門家です。

店舗のある地域が再開発の対象となると、これまで見てきたように、再開発の施行者や貸主と交渉をするべき場面が出てきます。

弁護士に相談をすれば、専門家同士の交渉に持ち込むことができ、交渉を有利にすすめることができるでしょう。

また、専門家との交渉は、どうしても精神的な負担となります。

経営している店舗を移転するかどうかの判断は、重要な経営判断です。

弁護士に直接の交渉を依頼することで、経営者の方はご自身の時間を確保することができ、今後についてしっかりと考える余裕が生まれます。

当事務所では、再開発問題に詳しい弁護士が、無料で法律相談を行っております。どうぞお気軽にご相談ください。

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