第二種市街地再開発事業とは
市街地再開発事業とは、市街地内の老朽木造建築物が密集している地区等において、細分化された敷地の統合や、公共施設の整備等を行うことにより、土地の合理的な利用と都市機能の更新を図ることを目的とした事業です。
市街地再開発事業には、第一種と第二種があります。
そのうち、第二種市街地再開発事業では、全面買収方式という手法が用いられます。
全面買収方式
全面買収方式とは、施行者が、施行地区内の建物・土地等を一旦買収または収用する方法です。
第一種市街地再開発事業の権利変換方式では、事業規模に比例して、関係する権利者の数が増え、権利調整にかかる時間は増大します。
そのため、公共性と緊急性が著しく高い事業で、権利関係を早期かつ個別に処理できる事業方式として、全面買収方式による再開発が設けられました。
第二種市街地再開発事業は、土地収用法の収用対象事業とされています。
この方式では、施行者が施行地区内の建物・土地等を一旦全面的に取得するため、完成した施設建築物の管理・処分を行うための手続が取られます。
その手続を管理処分手続といいます。
重要な点として、全面買収方式は、買収または収用によって用地を取得しますが、実際は、収用に至らずにほとんど任意買収で済んでいる点が挙げられます。
任意買収なので、権利者は施行者から、合意した金銭を受け取ります。
この金銭を立退料といいます。
第二種市街地再開発事業のフロー
第二種市街地再開発事業は、大まかに見ると、以下の流れで進みます。
- ① 高度利用地区等の都市計画決定
- ② 第二種市街地再開発事業の都市計画決定
- ③ 第二種市街地再開発事業の施行認可等
- ④ ★譲受け希望の申出
- ⑤ ★管理処分計画の決定
- ⑥ ★用地買収
- ⑦ 建築物等の工事の着手
- ⑧ 工事の完了
- ⑨ 清算・保留床処分等
このうち再開発地区に不動産に関する権利を所有している方に大きく関係するのが、★マークのついた手続です。
譲受け希望の申出
再開発により建てられた建築物の取得または賃借を希望する人は、その旨の申し出を行うことができます。これを「譲受け希望の申出」といいます。
譲受け希望の申出をすると、用地を買収されたことによる金銭（立退料）は受け取れません。
また、この申出は事業計画の決定等の広告のあった日から３０日以内に施行者に対して行わなければなりません。
管理処分計画
管理処分計画は、再開発によって建設される建物に入居する人に、どの部屋を割り当てるかといったことを定めるとともに、それと関連して入居者にかかる資産の額の見積額を記載する計画です。
すなわち、管理処分計画は、再開発によってできる新しい資産の管理と処分のための計画ということになります。
そのため、譲受け希望の申し出をしない者についての管理処分計画は作成しません。
譲受け希望を出した入居者に割り当てられる部屋は、
- 従前所有していた財産と著しい価値の差が生じないものであって
- 他の関係権利者との間で不均衡が生じないもの
となります。これを均衡の原則といいます。
用地買収
上で述べたとおり、用地の取得は任意買収によってなされることがほとんどです。
そのため、施行者と権利者の間では、その売却価格（立退料の価格）が重要な関心事となります。
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所有する土地または建物の任意買収に応じて立退料を受け取るか、立退料を受け取らず譲受け申出をするかを判断するためには、適正な立退料は一体いくらなのかを知る必要があります。
他方で、譲受け申出をする場合、再開発事業施行認可が公告されてから３０日以内にする必要があり、判断にスピード感が要求されます。
再開発に詳しい弁護士に相談すると、適正な立退料が一体いくらなのか確認することができます。
所有する不動産が再開発の対象になるとわかったら、なるべく早いうちに弁護士に相談することがポイントとなるでしょう。
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