第一種市街地再開発事業とは
市街地再開発事業とは、既存の市街地の老朽化した建物を通り壊し、公共施設とともに高層ビルなどを建築し、都市空間を作り替える事業をいいます。
市街地再開発事業には、第一種と第二種があります。
第一種市街地再開発事業は、手法として権利変換方式が用いられます。
市街地再開発事業の多くがこの第一種となっています。
「権利変換」
「権利変換」とは、従前の地権者が、その権利の代わりに新築される建物の床の一部を取得することをいいます。
このときに取得する床を、一般に「権利床」といいます。
言いかえると、権利変換とは、再開発の際、それまで持っていた土地や建物を明け渡し、その代わりに再開発によって建てられた高層ビルなどの一部分の権利などをもらう、という手法です。
第一種市街地再開発事業のフロー
第一種市街地再開発事業は、大まかに見ると、以下の流れで進みます。
- ① 高度利用地区等の都市計画決定
- ② 第一種市街地再開発事業の都市計画決定
- ③ 第一種市街地再開発事業の施行認可など
- ④ ★地区外転出の申出
- ⑤ ★権利変換計画の決定
- ⑥ ★権利変換期日
- ⑦ ★土地の明渡しなど
- ⑧ 建築物等の工事の着手
- ⑨ 工事の完了
- ⑩ 清算・保留床の処分
このうち、再開発地区に不動産に関する権利を所有している方に大きく関係するのが★マークの付いた手続です。
地区外転出の申出
「地区外転出の申出」とは、施行地区の外に出ていくことの申出であって、権利変換を希望しない旨の申出を指します。
この申出は、市街地再開発事業の施行の認可等の公告がなされた日から起算して３０日以内に、施行者に対して行うことができます。
権利変換を希望しない者は、その代わりに
- 金銭の給付を受ける
- 自己所有建物の移転をする
こととなります。この時に給付される金銭を、一般に「立退料」といいます。
立退料は、後で述べます権利変換期日までに、支払われることとなっています。
権利変換計画、権利変換期日
権利変換計画は、施行地区内に従前からある権利を、再開発後にどのような権利へ変換するかを定めるものです。
この計画が決定され、関係する権利者に対して通知がなされると、
権利変換処分がなされたことになります。
そして、計画に定められた権利変換期日に、権利変換がなされます。
土地の明渡し
施行者は権利変換期日が過ぎると、明渡し期限を定めて、明渡し請求をしてきます。
このとき、明渡し期限まで、明け渡さなくても構いません。
また、立退料等がこちらに支払われない限り、明け渡す必要はありません。
明渡し期限が過ぎているだけでなく、立退料も支払われているのに、なお明け渡さない場合、施行者の請求を受けて都道府県知事が明渡しの代執行を行います。
施行者自身が、明渡し請求をしてくるケースもあります。
この土地の明渡しの局面は、施行者と再開発を拒む者との間で、紛争となりやすい局面です。
権利変換計画に対する不服申立て
施行地区内の権利者が権利変換計画の内容に不満がある場合、意見書を提出することができます。
この意見書が採択されなかった場合は、その不満の中身が従前の権利の価格に関するものである限り、収用委員会に対して、裁決の申請をすることができます。
さらに、この収用委員会の採決にも不服がある場合は、裁判所に訴えを提起することができます。
迅速に弁護士に相談！
権利変換をするか、立退料をもらって権利変換をしないかを判断するためには、適正な立退料は一体いくらなのかを知る必要があります。
他方で、権利変換をしない場合の地区外転出の申出は、再開発事業施行認可が公告されてから３０日以内にする必要があり、時間に余裕がありません。
再開発に詳しい弁護士に相談すると、適正な立退料が一体いくらなのか確認することができます。
そのため、所有する不動産が再開発の対象になるとわかったら、なるべく早いうちに弁護士に相談することがポイントです。
当事務所では、再開発に詳しい弁護士が、初回無料でご相談に応じます。
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