立ち退き交渉はどれ位の期間がかかるか

立ち退き交渉にかかる期間

都市再開発の場合、立ち退き交渉にかかる期間は非常に長いです。

例えばアパートやマンションの建替えに伴う立ち退き交渉は、約1年から2年程度かかります。

都市再開発では長いもので１０年程度、早いもので約3年程度かかり、立ち退き交渉期間は非常に長くなっています。

ですので、再開発の対象地域となったからといって焦らずに、じっくりと交渉を行うことが大切です。

では、どういった点に注意をして交渉を行なっていけばよいのでしょうか？

以下では、立退料交渉についてのポイントを示していきます。

施行者はできるだけ早期に明け渡してほしいと考えている

一般的に、再開発施行者は、土地や建物を早く明け渡してほしいと考えています。

再開発事業全体の滞りを避けるためです。

しかし、法的な手続きにより明け渡しを実現するためには、強制執行という手続きを取る必要があり、最低でも１年程度の期間を見積もらなくてはならないので、長期化してしまいます。

そのため施行者や賃貸人は、より早期の明け渡しが実現できるのであれば、立退料の増額に応じる可能性があります。

したがって、明渡しの時期を早めることを立退料の交渉材料にしていくのは、一つのポイントとなります。

納得のいかない要素をはっきりと伝える

再開発の立退料の価格は、法的に決まっているものではなく、交渉により適正な価格を決めていきます。

このとき、まず、再開発の施行者が立退料を提示してくると思います。

この提示された立退料に納得がいかなかった場合、「もう少し高くしてほしい」「安すぎる」などと漠然と伝えるのみでは、交渉は上手く進みません。

立退料を算定するために考えなければいけない要素は非常に多くありますから、いったいどの要素について不満があるのか、はっきりと伝えるべきです。

考えなければならない要素のうち、代表的なものとして以下のものが挙げられます。

• 所有権や賃借権の対価としての補償（対価補償金）
• 営んでいる事業の明け渡しによって減少した収益の補償
• 営んでいる事業が明け渡しにより休廃業することの補償
• 明け渡しや移転の際に生じる移転費用
• 仮住居や仮営業所のための費用
• 移転先と移転前の賃料の差額
• 借地権や借家権の価格

これらの要素について一つ一つ丁寧に検討をしていき、納得できない点について、明確にはっきりと施行者らに伝えて、立退料の増額を求めるとよいでしょう。

要素のうち、金額を出せるものについては具体的な数字を引き合いに出して主張すると、非常に伝わりやすいと思われます。

このように、立退料に納得のいかない根拠をはっきりと伝えていくことも交渉を上手に進める上でのポイントです。

もっとも、他方で、立退料の算定をするための要素が適切に考慮されているか、について判断をするには専門的な知識が必要となります。

再開発問題に知見のある当事務所の弁護士であれば、そういった判断をお手伝いすることができます。

無料相談を実施しておりますので、ぜひご活用ください。

立ち退きは一つの手段にすぎない

そもそも、立退料をもらっての立ち退きは一つの手段にすぎない、というのも重要です。

再開発の場合、権利変換という別の手段があります。

権利変換により、再開発地域の地権者や建物所有者らは、建物を取り壊すために一旦立ち退くものの、再開発後に建設された建物やその土地について新たに権利を手に入れ、元の場所に戻ってくることができます。

権利変換をする場合は、立退料をもらって立ち退きをする必要がありません。

権利変換があるため無理に立ち退きにこだわる必要がない、というのも立退料交渉の重要なポイントです。

弁護士が介入すると適切な交渉になりやすい

再開発の施行者や賃貸人は経験や知識が豊富な専門家です。

弁護士に相談すると専門家同士の交渉に持ち込むことができ、不当な条件での立ち退きを避けることができます。

このような専門家との交渉を自分ですると、多くの時間を割かなければならず体力的にも疲れますし、精神的な負担にもなります。

弁護士に相談をすると、自分で直接交渉する必要がなくなり、こういった様々な負担から解放されます。

また、他方で、施行者が立ち退きを求めてくるばかりで、立退料の話を後回しにするといったケースも見られます。

立ち退きに応じるかどうかは立退料の額がわからないと判断できません。

弁護士が介入することによって、スムーズに立退料の話へ移行することができます。

このように、弁護士などの専門家を上手く使ってみるというのも、交渉を上手く進める上でのポイントとなるでしょう。

当事務所では再開発問題に詳しい弁護士が、無料で法律相談を行なっています。

ぜひお気軽にお問い合わせください。

再開発の基礎知識

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