再開発の流れ

再開発はどのような流れで行われるの？

市街地で行われる代表的な再開発である「市街地再開発事業」のうち「第一種市街地再開発事業」は、次のような流れで行われます。

• ① 高度利用地区等の都市計画決定
• ② 市街地再開発事業の都市計画決定
• ③ 市街地再開発事業施行の認可等
• ④ 権利変換手続開始の登記
• ⑤ 地区外転出の申出
• ⑥ 権利変換計画の認可
• ⑦ 補償金等の支払
• ⑧ 権利変換期日に権利変換
• ⑨ 土地の明け渡し等
• ⑩ 建築物の工事着手
• ⑪ 工事完了
• ⑫ 清算・保留床処分等

事業計画の内容を知りたい

③市街地再開発事業の施行等が認可される前に、施行者は事業計画を作成しています。

その事業計画には、施行地区、設計の概要（説明書、設計図）、事業施行期間、資金計画が定められます。

そして、認可されるまでに、縦覧（役所などで事業計画の内容を見ることができます）や意見書の提出をすることができますので、どのような事業なのかを知る機会といえます。

権利変換手続開始の登記がされるとどうなるか

④権利変換手続開始の登記がされると、施行地区内における登記されている土地や建物の所有権などを売買などして処分するには、施行者に申請して承認を得る必要が生じてきます。この承認なく処分しても、施行者との関係では、その処分がなかったものとして権利変換されてしまいますので注意しましょう。

権利変換を受けずに転出することはできるのか

⑤施行地区内の土地の所有者、借地権者、建物所有者は、事業計画に従った権利変換を受けずに、地区外に転出することもできます。

この場合、権利変換を受けない代わりに、土地所有者は所有権について、借地権者は借地権について、価額相当の金銭の給付を受けることになります。

建物の所有者は、金銭の給付か、建物の移転補償のいずれかを受けることになります。

借地権者も、同じように権利変換によって借地権を受けることを希望しない場合は、代わりに金銭給付を受けることになります。

このような転出を希望する場合は、市街地再開発事業施行の認可等の公告がされた日から数えて30日以内に、施行者に対して、権利変換ではなく、地区外に転出してこれらの金銭給付や建物移転を受けることを希望する申し出をする必要があります。

権利変換計画に納得がいかない

⑥施行者が作成した権利変換計画についても、認可までに総覧や意見書の提出をすることができます。

もし、自分が従前持っていた資産額の評価について納得がいかずに提出した意見書が採択されなかった場合、収用委員会に価額の裁決を申請することができます。

さらに、この裁決にも納得いかない場合は、裁判所へ訴えを起こすこともできます。

いつ補償金の支払を受けられるのか

⑦地区外に転出することを申し出た場合、補償金の支払いを受けることができます。

所有権や借地権、借家権の権利変換を受けない代わりに支払われる補償(対価補償)は、⑧の権利変換期日までに受けることができます。

また、土地の明渡しや、建物の引き渡し、物件の移転について支払われる補償(通損補償)は、施行者が定めた土地の明渡し期日までに受けることができます。

権利変換期日になるとどうなるのか

⑧権利変換計画が認可され、関係する権利を持っている人たちに書面で通知がされると、権利変換計画で定められている期日（権利変換期日）にこの計画に従った権利変換がされます。従前の土地は計画で新たに所有者となるとされた人が所有することになって、従前の建物は施行者の所有になります。

明け渡しを拒むことはできるのか

⑨施行者は、権利変換期日の後において、明け渡しの期日を定めて、明け渡しを請求してきます。

そうなってしまうと、明け渡しを拒むことは実際には難しいです。

明渡し期日を過ぎても明け渡しをしないと、施行者が明け渡しを求めて裁判を起こしたり、都道府県知事が明け渡しの代執行を行ったりする可能性が高くなります。

ただし、補償金を受けられるのにその支払いを受けていなければ、支払われるまで明け渡す必要はありません。

再開発の対象地区になったらまず弁護士に相談を

土地や建物を所有していたり借りている地区で、再開発が行われると、このようにいろいろと法律的な手続きが進んでいきます。

• 今、行われている手続きはどんなものか？
• 自分はどうなるのか？
• 権利変換を受けずに転出したら補償金はどのくらいもらえるのか？

など、少しでも疑問やお悩みがあれば、まずは法律の専門家である弁護士に相談しましょう。

再開発事業の手続きはどんどん進んでいきますので、早めにまずは気軽に相談に行かれることをお勧めします。

その際は、再開発は専門性が高く、弁護士でも取り扱った経験は限られる分野です。再開発について注力している弁護士にご相談されることをお勧めします。

リード法律事務所では、再開発について無料で弁護士に相談できます。お気軽にご連絡ください。

再開発の基礎知識

• 再開発とは何か
• 土地区画整理事業とは何か
• 再開発の流れ
• 立ち退き交渉はどれ位の期間がかかるか
• 再開発にはどのような種類があるか
• 第一種市街地再開発事業とは何か
• 第二種市街地再開発事業とは何か