土地区画整理事業とは何か

土地区画整理事業とは？

土地区画整理事業とは、街並みが雑然としていたり道路や公園などが未整備な区域において、土地の区画を整えたり、道路、公園、駅前広場、河川等の公共施設を新設・変更して、公共施設の整備と宅地の利用の増進を図る事業のことです。

現在ある市街地を、道路や公園などの公共施設が整った、区画が整然とした街並みに作りかえる事業ということですね。

市街地再開発事業は、建物が密集した区域で、「建物を高層化して立体的に活用」するものでしたが、土地区画整理事業は、土地の区画を整備することが主な目的です。

首都圏で行われている主な例として

• 秋葉原駅付近土地区画整理事業
• 大手町土地区画整理事業
• 渋谷駅周辺の整備を行う渋谷駅街区の土地区画整理事業
• 東京スカイツリー建設に伴う街づくりを行った押上・業平駅周辺地区の土地区画整理事業
• 横浜都心部のウォーターフロント開発を行ったみなとみらい21中央地区の土地区画整理事業

などがあります。

土地区画整理事業の仕組み

土地区画整理事業は、次のような仕組みで行われます。

• ① 対象となる施行区画の地権者から、その権利に応じて少しずつ土地を提供（減歩）してもらう
• ② 提供された土地を道路や公園などの公共用地に充てたり、提供された土地の一部（保留地）を売却して、対象区域にあった家屋の移転補償や整備工事などの事業資金に充てる
• ③ 公共施設を整備して、土地の区画を整える

このような仕組みで行われるため、施行区域内の宅地が、持っていた土地の代わりに別の土地である「換地」を割り当てられます。

また、宅地の面積が変更の前と後で減少する「減歩」が行われます。

換地は、従前の宅地と全く違うの？

換地は、従前持っていた宅地と、位置、地積、土質、水利、利用状況、環境などがつり合っていることが求められます（これを「照応の原則」といいます）。

そのため、従前持っていた宅地の近くに換地が割り当てられることも多くあります。

また、地権者からすると、土地区画整理事業後の宅地（換地）の面積は、従前に比べ小さくなってしまいます。しかし、その代わり、都市計画道路や公園などの公共施設が整備され、土地の区画が整うことによって、利用価値の高い宅地が得られるのが一般的です。

土地や建物に持っている権利はどうなるの？

土地区画整理事業が施行される地区内の土地所有者、土地を借りている方（借地権者）、建物所有者は、今持っている権利がどうなってしまうか気になりますよね。

• 施行者が作成した換地計画が都道県知事に認可されて、通知と公告がされると、これまで所有していた土地の所有権や、その土地の借地権、設定されていた担保権などは、代わりに割り当てられる「換地」に移行します。これまで持っていた権利が、別の土地(換地)に置き換わるということです。
• その土地の上にあった建物も、除却されたり、代わりに割り当てられる「換地」の上に移転することになります。
• このように建物の移転や除却がされて損失を受けた人は、土地区画整理事業の施行者から、通常生じる損失について補償を受けることができます。
• 換地の価額の総額が、従前の土地の価額の総額より減少した場合も、その差額分を損失の補償として受けることができます。
• また、実際に換地された土地の面積が、本来割り当てられるべき面積より小さかった場合など、その不均衡分を清算金として受け取ることができることがあります。

再開発について「？」があったらまず弁護士に相談を

土地区画整理事業として行われる再開発の問題は、実は法律の問題です。

• 実際に再開発が施行される場合、どうなってしまうのか？
• どう対応したらよいか？
• 金銭による補償を受けるにはどうすればよいか？

など、少しでも疑問やお悩みがあれば、まずは法律の専門家である弁護士に相談しましょう。

特に、再開発は専門性が高く、弁護士でも取り扱った経験は限られる分野です。再開発について注力している弁護士にご相談されることをお勧めします。

リード法律事務所では、再開発について無料で弁護士に相談できます。お気軽にご連絡ください。

再開発の基礎知識

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• 土地区画整理事業とは何か
• 再開発の流れ
• 立ち退き交渉はどれ位の期間がかかるか
• 再開発にはどのような種類があるか
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• 第二種市街地再開発事業とは何か