反対して出ずに居続けたらどうなりますか?
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- 反対して出ずに居続けたらどうなりますか?
最終的には出ていかざるを得ません。
再開発は、自分の知らないところで決まることも多く、再開発をすることになったと突然言われても、反対して残り続けたいと思うかもしれません。
ですが、再開発が決定され事業計画が認可されると、再開発対象地域の土地や建物にいる人々は、最終的には、出ていかざるを得ません。
従わなかったとしても、強制執行の手続きで強制的に追い出されることとなります。
もっとも、他方で、すぐに出ていかなければならないというわけではありません。
出ていかなければならないのは、基本的に、権利変換期日の後に定められた明渡し期日まで、となっています(都市再開発法96条1項2項、95条)。
この明渡し期日までに出ていかなかった者に対して、再開発の施行者の請求により都道府県知事が明渡しの代執行を行ったり、施行者自身が所有権に基づく明渡し請求をすることとなります。
したがって、最終的には出ていかざるを得ないものの、すぐに出ていかなければいけないというわけではありません。
むしろ、再開発が行われるからといって、施行者に言われるがまま、すぐに出ていくべきではありません。
落ち着いて、出ていくまでの間に、以下に示すポイントを検討しておくとよいでしょう。
一旦立ち退いた後にまた戻ってくるか、こないか
再開発では、建物を取り壊してより収益率の高い建物に建て替えたり、複数の土地をまとめて一筆の土地にしたりします。
そのため、再開発対象地域の人々は一旦立ち退く必要があります。
ですが再開発が完了した後、また元の場所に戻ることもできます。
そこでまず、再開発をするために立ち退いた後、また元の場所に戻りたいか、戻りたくないかについて検討するべきです。
元の場所に戻ってくるには、権利変換という手段をとります。
例えば再開発地域内に建物を所有している人であれば、建物を取り壊すために一旦立ち退くものの、権利変換により、再開発が完了し建設された高層の建物内に新たに区分所有権を手に入れ、元の場所に戻ってくることができます。
元の場所に戻ってこないというのであれば、立退料を受け取って立ち退くこととなります。
再開発地域内に土地を持っているのか、建物を持っているのか、部屋を借りてお店をやっているのか等でどうすべきか変わってくるかと思います。
まずは、自分の状況に合わせて、この点をしっかりと検討するべきです。
元の場所に戻ってくる場合
元の場所に戻ってくる場合、新たに与えられる権利は元々持っていた権利と同程度の価値を持つものになるのが原則です。
都市再開発法は、「均衡の原則」というものを定めています。
「均衡の原則」によると、権利変換によって得る新たな権利は
- 従前所有していた権利と著しい金額の差が生じないものであって
- 関係権利者相互間に不均衡を生じないもの
でなければなりません。
そのため、権利変換で与えられる権利が元々の権利の価値よりも著しく低いものであった場合には、均衡の原則に反するとして再開発施行者と争うことができます。
権利変換によって自分に与えられる権利が一体何なのかについて、権利変換計画に定められています。
元の場所に戻るのであれば、どんな権利が与えられるのか検討しておくべきでしょう。
そして与えられる権利について不満が生じたのであれば、施行者と交渉するべきです。
当事務所には再開発問題に詳しい弁護士がおりますので、相談をしていただければ、権利変換の検討や交渉のお手伝いをすることができます。
元の場所に戻ってこない場合の立退料はいくらになるの?
では、元の場所に戻ってこない場合の立退料は一体いくらになるのでしょうか。
この場合、まず、再開発の施行者側から立退料を提示されるかと思います。
この提示される立退料は、一定のまとまった額なので、適切な金額だと思ってしまうことが多いようですが、弁護士に相談をしてみて、実は適正な金額よりも低い金額であった、と判明することが少なくありません。
そもそも立退料の金額は法的に決まっているものではなく、交渉によって決められます。
少しでも立退料に不満があるのであれば、施行者と交渉をするべきです
もっとも、立退料を算定するには多様な事情を考慮しなければならず、交渉には専門的な知識や判断が不可欠です。
再開発問題に知見のある当事務所の弁護士に相談していただければ、交渉を有利に進めるお手伝いをすることができます。
立ち退くにあたりかかる費用は負担してもらえるの?
立ち退きには費用がかかりますが、この費用は施行者が負担します(都市再開発法97条1項)。
これを通損補償といいます。
通損補償には
- 物件の移転補償
- 借家人補償
- 動産の移転補償
- 仮住居補償
- 地代や家賃の減収補償
- 営業補償
- 移転雑費補償
などが含まれ、これらが積算されて支払われます。
もっとも、再開発の施行者から通損補償の金額を提案されたものの、実際に立ち退くには到底足りないといったケースも少なくありません。
通損補償の金額に不満があるのであれば、これもまた施行者と交渉をする必要があります。
再開発問題に詳しい当事務所の弁護士に相談をしていただければ、こういった交渉のお手伝いもすることができます。
弁護士に依頼した方がよい?
再開発の施行者は再開発の専門家です。
これまで見てきたように、再開発では、専門家である施行者と交渉をするべき場面がいくつか出てきます。
弁護士に相談をすれば、専門家同士の交渉に持ち込むことができ、交渉を有利にすすめることができるでしょう。
また、専門家との交渉を自分ですると、どうしても精神的なストレスが生じます。
弁護士に依頼することで、直接の交渉を弁護士に任せることができるので、こういったストレスから解放され、自分の今後について考える余裕が生まれるでしょう。
当事務所では、再開発問題に詳しい弁護士が、無料で法律相談を行っております。
お気軽にご相談ください。
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