地主(土地だけもっていて人に貸しているケース)が再開発の対象となったら?

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持っている土地が再開発の対象地域となってしまったらどうなるの?

自分の持っている土地が再開発の対象地域となってしまったら、どうなる?自分の持っている土地が再開発の対象地域となってしまったら、どうなるのでしょうか?

再開発は、限りある土地を有効活用するために行われます。

再開発対象地域にある老朽化した建物を一旦取り壊し、新たに公共施設を建てたり、より収益率の高い建物(たくさんのテナントが入れる高層ビルなど)を作ったりといったことが行われます。

そのため、対象地域内にいる人は、取り壊しと再築のため一旦土地を明け渡さなければなりません。

では、再開発対象地域内に土地を持っているが、その土地を人に貸しており、自分では何ら利用していないという場合には、無関係なのでしょうか?

それは違います

再開発は、対象地域内でバラバラになっていた土地を一筆の土地にまとめてしまいます。

そのため、対象地域内に土地を持っている人は、その所有権を再開発施行者に譲り渡す必要があります。

では、土地はいつまでに譲り渡さなければならないのでしょうか?

すぐに譲り渡す必要はありません

再開発施行者は、あなたの土地が再開発対象になったのですぐに土地をこちらへ譲り渡してくださいと言ってくるかもしれません。

ですが、すぐに自分から土地を譲り渡す必要はありません。

再開発施行者が、あなたを強制的に追い出すには、都市再開発法に基づく行政代執行という手続きや、強制執行という裁判所の手続きを取らなければなりません。

こういった手続きが取られるまでの間、土地を譲り渡さなかったとしても法的な責任を負うことはありません。

ですので、再開発施行者から土地を譲り渡すように言われたとしても、まずは落ち着いて、以下に示す点を検討した方が良いでしょう。

元の場所へ戻ってきたいか、戻ってこなくてよいか

まず、再開発のため土地を譲り渡した後、また元の場所に戻りたいか、戻りたくないかを検討するべきです。

再開発には2つの手法があります。

まず一つ目の手法は、地主は、その土地の所有権を一旦再開発施行者に譲り渡しますが、再開発完了後、再開発により合筆された土地上に、土地共有権を取得するなどの方法で元の場所に戻ってくるというものです。

地主は、従前の土地所有権と引き換えに、再開発後の土地上に土地共有権等を取得するので、この手法は権利変換と呼ばれています。

もう一つの手法は、いわゆる立退料を受け取って、土地の所有権を再開発施行者に譲り渡したきり、もう元の場所には戻ってこないというものです。

どちらの手段が自分にとって合うか、しっかりと検討するべきです。

元の場所へ戻ってくる場合

元の場所へ戻ってくる場合でも、一度自分の持っている土地を再開発施行者に譲り渡す必要があります。そして再開発が完了するのを待つことになります。

再開発施行者は、実際に土地所有者に対して土地明渡請求を行う前に、権利変換計画というものを策定します。

土地所有者が、権利変換後にどの権利を与えられるかはこの権利変換計画によって事前に決められています。

実際に与えられる権利は、再開発後に一筆の土地となった土地の共有持分権や、その土地上に新たに建てられた高層建物の一室の区分所有権といったものになります。

権利変換によって与えられる権利に不満がある場合

では、与えられる権利が元々の土地所有権の価値よりも低かった場合はどうすればよいのでしょうか?

都市再開発法では「均衡の原則」というものが定められています。

「均衡の原則」とは、権利変換で与えられる新たな権利は

  • 従前所有していた権利と著しい金額の差が生じないものであって
  • 関係権利者相互間に不均衡を生じないもの

でなければならないという原則です。

ですので、与えられる権利が元々の土地所有権の価値よりも著しく低いものであった場合、均衡の原則に反するとして再開発施行者と争うことができます。

権利変換計画に不満のある方は、再開発問題に詳しい弁護士に相談するとよいでしょう。

当事務所では再開発問題に詳しい弁護士が無料相談に応じていますので、ぜひご活用ください。

元の場所へ戻ってこない場合

では、元の場所に戻ってこない場合の立退料は、いったいいくらになるのでしょうか。

この場合、まず、再開発の施行者側から立退料を提示されることがあるかと思います。

この提示される立退料は、一定のまとまった額なので、適切な金額だと思ってしまうことが多いようです。

しかし、弁護士に相談をしてみて、実は適正な金額よりも低い金額であった、と判明することが少なくありません。

そもそも立退料の金額は、法的に決まっているものではなく、交渉によって決まるものです。

そのため、より高額な立退料を得るべく交渉をする必要があります。

ですが、立退料を算定するには多様な事情を考慮しなければならず、交渉には専門的な知識や判断が不可欠です。

再開発問題に知見のある当事務所の弁護士に相談していただければ、交渉を有利に進めるお手伝いをすることができます。

明渡費用は施工者負担

上で述べたどちらの手法を選ぼうとも、土地を明け渡すために要する費用は補償されます。

これを通損補償といいます。

通損補償の金額は、再開発の施行者と地主との協議で決められます。

この通損補償には地代の減収補償も含まれています。

再開発に詳しい当事務所の弁護士に相談すると、正当な補償金額がいくらなのか確認することができます。

弁護士に依頼すると

再開発の施行者は再開発の専門家です。

自分の持っている土地が再開発の対象地域となると、再開発の施行者や貸主と交渉をするべき場面があります。

弁護士に相談をすれば、専門家同士の交渉に持ち込むことができ、交渉を有利にすすめることができるでしょう。

また、専門家との交渉を自分で進めていくのは大きな精神的負担となります。弁護士に依頼すると、直接交渉する必要がなくなります。

特に、土地を持っているものの人に貸しているという場合には、地主さんは遠方に住まわれていたり、地域の実情をよく知らないといったことがあるかと思います。

そのような場合はとりわけ弁護士に依頼をするメリットがあります。弁護士に依頼をすれば、直接の交渉を自分でする必要がなくなり、遠方から交渉のために出てくるコストがかかりません。

当事務所では再開発問題に詳しい弁護士が、無料で法律相談に応じます。

お気軽にお問い合わせください。

Q&A

土地の賃借人との関係はどうなるの?

賃借人も、借地権を権利変換をするか、そのまま立ち退くか選ぶこととなります。

こういった交渉は多くの場合、賃借人と再開発施行者との間で行われることとなります。

賃借人が権利変換をする場合には、再開発により土地の形態が切り替わっているため、改めて賃料を賃貸人との協議で決めることとなります。

決まらない場合は、再開発施行者が決めることとなります。

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