ビルテナントが再開発の対象となったら？

再開発の対象となったらどうなるの？

入居しているビルのある地域が再開発の対象となった場合、そのビルに入居しているテナントは一体どうなるのでしょうか？

まず、再開発を行う側は、そのビルを取り壊すため、テナントに対して、立ち退きを求めるでしょう。

そもそも再開発を行うのは、再開発対象地域にある建物を一旦取り壊し、その後に従前の建物よりも、より収益率の高い建物（たくさんのテナントが入れる高層ビルなど）を作るためです。

そのため、ビルに入居しているテナントには立ち退いてもらわなくてはなりません。

では、テナントは、立ち退きを求められたらすぐに立ち退かなければならないのでしょうか？

自分からすぐに立ち退く必要はない

立ち退きを求められたからといって、すぐに立ち退かなければならないわけではありません。

再開発の施行者がテナントを強制的に追い出すためには、都市再開発法に基づく行政代執行を行うか、強制執行という裁判所の手続きを取る必要があります。

こういった手続きが取られるまでの間、テナントが立ち退かずにビルに居続けたとしても法的責任を負うことはありません。（もっとも、そもそも賃貸借期間が過ぎているといった場合は除きます。）

ですので、再開発施行者から立ち退きを求められたからといって焦らず、以下に挙げていくポイントを検討することが大切です。

一旦立ち退いた後にまた戻ってくるか、こないか

まず、再開発をするために立ち退いた後、また元の場所に戻りたいか、戻りたくないかを検討するべきです。

再開発には２つの手法があります。

まず一つは、権利変換と呼ばれる手法です。

テナント側は、ビルを取り壊すために一旦立ち退くものの、再開発後に建設された建物内に新たに借家権を手に入れ、元の場所に戻ってくることができます。

もう一つの手法は、立退料を受け取って、立ち退いたきり、もう元の場所には戻ってこないというものです。

テナント側としてはお客さんとの関係もあるでしょうから、元の場所に戻ってくるか、こないか、まずはしっかりと検討するべきです。

元の場所に戻ってくる場合の賃料はいくらになるの？

では、元の場所に戻ってくる場合、賃料はいくらになるのでしょうか。再開発前の賃料と同じになるのでしょうか。

権利変換によって元の場所に戻ってくる場合、賃料は必ずしも前と同じというわけではありません。

再開発工事の前と後では建物の状況が大きく変わります。そのため、賃料等の条件について、貸主と改めて協議をして決めることとなります。

仮に工事完了までに協議によって条件が決まらなければ、再開発の施行者によって賃料等の条件が決められることとなります。

賃料について有利な条件を引き出すには、専門的な知識や、交渉のテクニックといったものが必要になります。

再開発問題の専門家である当事務所の弁護士に相談していただければ、再開発後の賃料について有利に交渉を進めるお手伝いをすることができます。

元の場所に戻ってこない場合の立退料はいくらになるの？

では、元の場所に戻ってこない場合の立退料は、いったいいくらになるのでしょうか。

この場合、まず、再開発の施行者側から立退料を提示されることがあるかと思います。

この提示される立退料は、一定のまとまった額であることが多いため、適切な金額だと思ってしまうでしょう。

しかし、弁護士に相談をしてみて、実は適正な金額よりも低い金額であったと判明することが少なくありません。

そもそも立退料の金額は、法的に決まっているものではなく、交渉によって決まるものです。

そのため、より高額な立退料を得るべく交渉をする必要があります。

ですが、立退料を算定するには多様な事情を考慮しなければならず、交渉には専門的な知識や判断が不可欠です。

再開発問題に知見のある当事務所の弁護士に相談していただければ、交渉を有利に進めるお手伝いをすることができます。

立ち退きに要する費用や営業補償は支払われるの？

以上の２つの手法のどちらを選んだとしても、テナントが立ち退くためにかかる費用や立ち退くことによる営業損失の補償等については、再開発の施行者が支払うこととなっています。

これを通損補償といいます。

通損補償の金額は、これもまた協議によって決まります。

再開発の施行者から通損補償額が提案されたものの、実際にテナントを移転するには到底足りないといったケースもあるかと思います。

このような場合、施行者と交渉をする必要があります。

再開発問題に詳しい当事務所の弁護士に相談をしていただければ、こういった交渉のお手伝いもすることができます。

弁護士に依頼すると

再開発の施行者は再開発の専門家です。

テナントが入居しているビルが再開発の対象となると、これまで見てきたように、再開発の施行者や貸主と交渉をするべき場面が多くあります。

弁護士に相談をすれば、専門家同士の交渉に持ち込むことができ、交渉を有利にすすめることができるでしょう。

また、専門家との交渉に精神をすり減らすことがなくなり、今後についてしっかりと考えることができるようになるのではないでしょうか。

当事務所では、再開発問題に詳しい弁護士が、無料で法律相談を行っております。

ぜひご活用ください。

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