駐車場が再開発の対象となったら?

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駐車場が再開発の対象となったら?

借りている駐車場が再開発の対象となったらどうなる?借りている駐車場が再開発の対象となったらどうなるのでしょうか?

結論から申し上げると、駐車場を明け渡さなければいけません。

再開発は、限りある土地を有効活用するために行われます。

再開発対象地域にある複数の土地をまとめて一筆の土地にしたり、老朽化した建物を一旦取り壊し、新たに公共施設を建てたり、より収益率の高い建物(たくさんのテナントが入れる高層ビルなど)を作ったり、といったことが行われます。

そのため、借りている駐車場の所在地が再開発の対象地域となった場合、再開発施行者は、駐車場の持ち主に対して、その駐車場を譲り渡すよう求めるでしょう。

では、駐車場の持ち主が実際に譲り渡した場合、駐車場の借主はどうなるのでしょうか?

一般に土地を借りる場合、その借りている権利は借地借家法により強く保護されます。

ですが、駐車場を借りる場合、建物を所有する目的ではないので、借地借家法の適用がありません(借地借家法2条1号)。

駐車場を借りている権利には、強い保護が及ばないということです。

そのため、駐車場を借りている人は、駐車場を持ち主より譲り受けた人から、「出ていけ!」と言われたら、出ていかないといけません。(ちなみに、駐車場の賃借権を登記していれば別ですが、登記している方はほとんどいません。)

なので、駐車場の持ち主が再開発施行者に対して駐車場を譲り渡してしまったら、再開発施行者に「出ていけ!」と言われると、駐車場の借主は駐車場を明け渡すほかありません。

では、駐車場の借主は一体いつまでに明け渡す必要があるのでしょうか?

すぐに明け渡す必要はない

駐車場が再開発の対象になったからといって、すぐに自分から明け渡す必要はありません。

再開発施行者があなたに明け渡すよう求めることができるのは、駐車場の持ち主から再開発施行者へと駐車場が譲り渡されてから、です。

駐車場の持ち主も、再開発施行者に対し譲り渡す条件を交渉する必要があるので、実際に駐車場が譲り渡されるまでには一定の時間がかかります。

駐車場の持ち主との交渉

駐車場の持ち主は、再開発施行者に駐車場を譲り渡す前に、「駐車場の賃貸借契約を解除したい」と申し入れてくるでしょう。

ですが、この申し出には、すぐに応じるべきではありません。

そもそも駐車場の持ち主は、駐車場を借りている人に「駐車場を使用させる義務」を負っています。

もし、持ち主が駐車場を再開発施行者に譲り渡してしまうと、その持ち主自身が、借りている人に対し、この「駐車場を使用させる義務」を果たすことができなくなってしまいますよね。

このとき、駐車場の持ち主は「債務不履行」となり、借主は、持ち主に対し、損害賠償を請求することができます。

仮に、駐車場の持ち主からの申し出に応じ、持ち主が再開発施行者に駐車場を譲り渡す前に、駐車場の賃貸借契約を解除したとします。

すると、持ち主は「駐車場を使用させる義務」をもはや負わないこととなります。

そのため、解除した後に、持ち主が再開発施行者に駐車場を譲り渡しても、「駐車場を使用させる義務」がないわけですから、「債務不履行」もなく、借主は、持ち主に対し、損害賠償を請求できないことになります。

言い換えると、借主は

「自分は何も悪くないにもかかわらず駐車場を急に使用できなくなってしまったのに、その損害を賠償してもらうことすらできなくなってしまう」

ということになってしまいます。

ですので、駐車場の持ち主からの解除の求めに、すぐに応じてはいけません。

まずは、焦らずに、解除に応じるのと引き換えに、持ち主は損害賠償相当の金銭としていくら支払うのか、といった条件面の交渉をするべきです。

弁護士に依頼すると

再開発問題に詳しい弁護士に相談をすると、損害賠償相当の金銭としていくらが妥当か確認することができますし、交渉も弁護士にしてもらうことができます。

そもそも再開発の施行者は再開発の専門家です。駐車場の持ち主は、こういった再開発施行者の説明を受けて、駐車場の借主に対し、契約の解除などを求めてくるでしょう。

弁護士に相談をすれば、専門家同士の交渉に持ち込むことができ、有利に進めることができるでしょう。

またそれだけでなく、駐車場の持ち主や再開発施行者とのやり取りを全て弁護士に任せることで、精神的にも負担が軽くなるでしょう。

当事務所では、再開発に詳しい弁護士が無料相談を実施しています。

ぜひお気軽にお問い合わせください。

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