持ち家が再開発の対象となったら？

２つの選択肢があります！

自分の持ち家が再開発の対象となった場合、大きく分けて次の２つの手段を採ることができます。

• ① 持ち家を手放す代わりに、再開発後の土地と建物上に新たな権利を取得する（権利変換といいます）。
• ② 立退料を受け取る代わりに、持ち家を再開発の施行者に譲り渡す。

再開発によって建てられた新たな建物の所有者になりたい→①権利変換を！

再開発で建設された新たな建物の所有者になりたいのであれば、①権利変換を行うべきです。

ご自身の住まいとして一軒家をお持ちの方は、その家の所有権を持っています。

また、それだけでなく、家が建っている土地の利用権として、その土地の所有権、または、借地権を持っています。

権利変換を行うと、原則として、

• 家の所有権または借地権と引き換えに、新たな建物の所有権の一部などがもらえる
• 土地の所有権は、建物の敷地が合筆されて一筆となるため、その敷地の共有持分となるか、建物所有を目的とする共有の地上権となる

こととなります。

権利変換でもらえる部屋は持ち家と同程度の価値のもの

• 「権利変換で今まで持っていた家よりもずっと価値の低いひどい部屋をあてがわれたらどうしよう・・・」
• 「同じ再開発地区に住む近隣の住民よりも安い部屋になったら嫌だなあ・・・」

権利変換を選択した場合、このような不安が生じるかと思います。

再開発によって建てられた新しい建物上に部屋をもらえるとして、どのような部屋をもらえるのでしょうか？

権利変換は、施行者が作成した権利変換計画に従って行われます。

都市再開発法では、権利変換について、「均衡の原則」が定められています。

「均衡の原則」とは、権利変換で与えられる新たな建物についての権利は

• 従前所有していた権利と著しい金額の差が生じないものであって
• 関係権利者相互間に不均衡を生じないもの

でなければならないという原則です。

したがって、

• 従前所有していた持ち家よりも著しく価値の低い部屋をあてがわれた
• 同じ分譲マンションの他の所有者たちと比べて著しく価値の低い部屋をあてがわれた

という場合、均衡の原則に反するとして施行者らと争うことができます。

なお、土地の所有権も、同じくらいの価値の共有持分または借地権に変換されます。

権利変換で得る新たな建物の所有権の一部が、均衡の原則に反していないかどうかを判断するには専門的な知識が必要です。

再開発に詳しい当事務所の弁護士に相談することで、適切な権利変換かどうか確認することができます。

立退料は、弁護士による交渉で増額できる可能性がある（②のケース）

• 「立退料をもらって持ち家を譲り渡したい」
• 「でもこの立退料では納得できない・・・・」

立退料をもらうことと引き換えに、持ち家の所有権を施行者に譲り渡すことにしました。

しかし、提示された立退料に納得ができないということがあります。

立退料は一定のまとまった金額を提示されるので、それが適切な金額であると勘違いをしていたが、弁護士に相談してみて、実は適正な立退料よりも低い金額であったことが判明するというケースも少なくありません。

立退料は弁護士による交渉で増額させることが可能です。

立退料の価格は法的に決まっているものではなく、あくまでも施行者との交渉で決まっていくことが多いためです。

立退料を算定する際、考慮しなければならない要素は非常に多くあります。

増額の交渉をするには、それらの要素を一つ一つ検討し、適正な立退料を算定しなければなりません。

再開発に詳しい当事務所の弁護士に相談をすると、適正な立退料は一体いくらなのか確認することができます。

明け渡し費用の補償額は施行者との協議で決まる

①と②のどちらの手段を選ぶにせよ、持ち家を明け渡すために要する費用は補償されます。

これを通損補償といいます。

通損補償の金額は、再開発の施行者と持ち家の所有者との協議で決められます。

通損補償には以下の補償が含まれます。

• 物件の移転補償
• 動産の移転補償
• 仮住居補償
• 移転雑費補償

正当な補償を受けるためには、これらの要素を一つ一つ検討し、適切に考慮されていないと考える点について施行者に示しながら、協議をすることが重要です。

再開発に詳しい当事務所の弁護士に相談すると、正当な補償金額がいくらぐらいなのか確認することができます。

弁護士が介入すると

再開発の施行者は、ほとんどの場合、再開発の専門家です。

多くの人にとって、自分の持ち家が再開発の対象となるのは一生に一度あるかないかの機会ですよね。

その知識と経験には雲泥の差があります。

そのような専門家との交渉や協議を自分で行う場合、わからないことだらけで日常生活に大きな負担となることが想像されるかと思います。

当事務所の再開発に詳しい弁護士に相談をすれば、専門家同士の交渉や協議に持ち込むことができます。これによって

• 権利変換で不当な権利をあてがわれた
• 納得のいかない立退料を受け取ってしまった
• 明け渡しのための補償費用が足りない

といったことを避けることができるでしょう。

また、自分で直接交渉する必要がなくなり、精神的な負担から解放され、日常生活を通常どおりに過ごせるようになります。

当事務所では再開発に詳しい弁護士が、持ち家が再開発の対象になった場合について、無料相談を行っております。

どうぞお気軽にご相談ください。

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