目次
採りうる手段は２つ！
自分の所有している分譲マンションが再開発の対象となった場合、大きく分けて次の２つの手段を採ることができます。
- ① 分譲マンションを手放す代わりに、再開発後の土地と建物上に新たな権利を取得する（権利変換といいます）。
- ② 立退料を受け取る代わりに、分譲マンションを再開発施行者に譲り渡す。
再開発で出来上がった新たな建物の所有者になりたいのであれば、①の手段を！
再開発によって出来上がった新しい建物の所有者になりたいのであれば、①権利変換の手段を採るべきです。
分譲マンションを所有されている方は、専有部分の区分所有権と敷地利用権をセットで持っています。
権利変換の手段を採ると、これらの権利を失う代わりに、原則として、新たな建物の所有権の一部などがもらえます（都市再開発法７７条１項）。
権利変換でもらえる建物はどんなもの？
- 「でも、権利変換でもらえる部屋が、今まで持っていたマンションの部屋よりもずっとひどいものだったらどうしよう・・・」
- 「同じマンションの他の所有者よりも安い部屋があてがわれたらどうしよう・・・」
再開発で出来上がった新しい建物に部屋をもらえるとしても、このような不安が生じてしまうのではないでしょうか。
都市再開発法には、権利変換でもらえる新たな建物の所有権は、
- 従前所有していた権利と著しい金額の差が生じないものであって
- 関係権利者相互間に不均衡を生じないもの
でなければならないと定められています。これを「均衡の原則」といいます。
この「均衡の原則」によると、
- 従前所有していた分譲マンションよりも著しく価格の低い部屋をあてがわれた
- 同じ分譲マンションの他の所有者たちと比べて著しく価格の低い部屋をあてがわれた
という場合には、違法であるとして施行者らと争うことができることになります。
再開発に詳しい当事務所の弁護士に相談すると、権利変換でもらえる新たな建物の所有権の一部が、分譲マンションよりも著しく価格の低いものかどうか確認することができます。
立退料は、弁護士による交渉で増額できる可能性がある（②のケース）
- 「立退料をもらって、分譲マンションを譲り渡したい」
- 「でもこの立退料では納得できない・・・・・」
立退料をもらうことと引き換えに、分譲マンションの所有権を施行者に譲り渡すこととしました。
しかし、施行者から提示された立退料では納得できないということがあります。
立退料は一定程度まとまった金額が提示されるため、それが適切な金額であると勘違いしていたが、弁護士の下に相談にきて、実は適正金額より低い金額であったことが判明した、ということも少なくありません。
立退料の価格は法的に決まっているものではないため、交渉で立退料を増額させることが可能です。
交渉の際には、適正な立退料はいくらなのかはっきりと伝えるべきです。
再開発に詳しい当事務所の弁護士に相談すると、適正な立退料は一体どのくらいなのか、確認することができます。
再開発のために分譲マンションを明け渡すための費用補償は協議で！
いずれの手段を採るにせよ、分譲マンションを明け渡す際の費用は補償されます。これを通損補償といいます。
その金額は、再開発の施行者と分譲マンションの所有者との協議で定められます。
通損補償として、以下の補償が含まれています。
- 物件の移転補償
- 動産の移転補償
- 仮住居補償
- 家賃の減収補償
- 営業補償
- 移転雑費補償
分譲マンションを所有する目的は、所有者ごとに異なります。
できるだけ正当な金額の補償を受けるためには、これらの要素のうち、自分に当てはまるものを一つ一つ丁寧に計算し、不当な点について施行者にきちんと示した上で、協議をすることが大切です。
再開発に詳しい当事務所の弁護士に相談をすると、補償金額を算定する上で考慮しなければならない要素が正しく検討されているかどうか、確認することができます。
弁護士に相談しよう
再開発の施行者は経験や知識が豊富な専門家ですので、このような専門家との交渉や協議を自分で行うと、日々の生活に大きな負担となることが想像されると思います。
再開発に詳しい弁護士に相談をすると、専門家同士の交渉・協議となるため、
- 権利変換で不当な権利をあてがわれた
- 納得のいかない立退料を受け取ってしまった
- 明け渡しのための補償費用が足りない
といったことを防ぐことができます。
しかも、自分で直接交渉しなくてよいので、精神的な負担から解放され、自分の生活を普段通りに過ごせるようになります。
当事務所では再開発に詳しい弁護士が、分譲マンションが再開発の対象になった場合についての無料相談を行っておりますので、どうぞお気軽にご相談ください。